Законодавчі ініціативи та податки на нерухомість 2026: Що зміниться для українців

У 2026 році український ринок нерухомості входить у фазу активної трансформації. Основний акцент держави зміщується на прозорість доходів від оренди, цифровізацію обліку житла та впровадження європейських стандартів соціального захисту. Для власників та орендарів це означає зміну податкового навантаження та нові законодавчі вимоги.

1. Податки на дохід від оренди: Ставки 2026 року

Податкове навантаження на орендодавців залишається одним із найвищих за останні роки через підвищення ставки військового збору.

Фізичні особи (громадяни):

Якщо ви здаєте квартиру як звичайна фізична особа, сукупний податок становить 23%:

• 18% — Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО).
• 5% — Військовий збір.

Важливо: Якщо орендарем є юридична особа або ФОП, вони виступають вашими податковими агентами й самі сплачують ці податки. Якщо орендар — фізична особа, ви маєте самостійно задекларувати дохід до 1 травня 2026 року.

ФОП (Фізичні особи-підприємці):

Для більшості оптимальною залишається 3-тя група єдиного податку:

• 5% — від суми доходу.
• ЄСВ — розраховується від мінімальної зарплати (МЗП на 01.01.2026 прогнозується на рівні 8647 грн, що становить близько 1902 грн/міс).

2. Податок на «зайві» метри: Розрахунок у 2026 році

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, у 2026 році сплачується за звітний 2025 рік. Розмір податку прив'язаний до мінімальної заробітної плати (МЗП), встановленої на 1 січня звітного року.

Пільгова площа (не оподатковується):

• Для квартир — до 60 м².
• Для житлових будинків — до 120 м².
• Для різних типів об'єктів (сумарно) — до 180 м².

Ставка податку: Встановлюється місцевими громадами, але не може перевищувати 1.5% від МЗП за 1 м². У 2026 році максимальна ставка за «зайвий» метр може становити близько 120–130 грн (залежно від фінальних показників МЗП за 2025 рік).

3. Житлова реформа: Законопроєкт №12377

Головною новиною року є розгляд та впровадження законопроєкту «Про основні засади житлової політики». Цей документ має остаточно замінити радянський Житловий кодекс 1983 року.

Ключові нововведення реформи:

• Соціальна оренда: Створення муніципального житлового фонду. Передбачається, що вартість такої оренди не перевищуватиме 25–30% доходу сім'ї.
• Скасування квартирних черг: Заміна неефективної системи радянських черг на прозорі інструменти (субсидії, пільгове кредитування «єОселя»).
• Заборона приватизації соціального житла: Таке житло залишатиметься у власності громад і надаватиметься лише в оренду для постійної ротації та допомоги тим, хто цього потребує.

4. Захист прав ВПО: Законопроєкт №11281

З 2025-2026 років вступає в дію закон про Всеукраїнську інвентаризацію нерухомості. Мета — створити базу даних придатного для проживання житла, яке можна передати в пільгову оренду внутрішньо переміщеним особам.

• Буде створено публічну інтерактивну карту доступного житла.
• Громади зможуть залучати міжнародні інвестиції для ремонту занедбаних об'єктів під потреби ВПО.

5. Підсумкова таблиця податкових ставок 2026

Категорія	ПДФО	Військовий збір	Єдиний податок
Фізична особа (Оренда)	18%	5%	—
ФОП 3-тя група	—	—	5%
Податок на нерухомість	До 1.5% від МЗП за кожен метр понад норму

2026 рік стане роком детінізації ринку оренди. Посилення фінансового моніторингу та цифровізація (через «Дію» та Реєстр речових прав) змушують власників переходити на офіційні договори. Це, з одного боку, збільшує податкові витрати, а з іншого — надає юридичні гарантії та захист обом сторонам угоди.

Порада: Для мінімізації ризиків та оптимізації податків рекомендується реєструвати діяльність як ФОП 3-ї групи, якщо ваш річний дохід від оренди перевищує встановлені ліміти для фізичних осіб.